عارف اصفهانی؛ بازار: فصل جابه جایی امسال هم با زمزمه های افزایش اجاره ها شروع شده است؛ سیر صعودی ۱۰۰ درصدی لرزه های شدیدی را به بازار املاک وارد می کند؛ این اتفاق در حالی مستاجران را درگیر کرده که بازار مسکن اصفهان طی یکی دو سال گذشته ساکت و ساکن است اما قیمت اجاره بها متغیر بوده است.
در این شرایط بسیاری از مستاجران روزهای تلخ و پر استرسی را تجربه می کنند، کسانی که با پایان یافتن موعد قولنامه های کهنه شان استرسی نو را تجربه می کنند و قیمت بالای اجاره بها مثل بختک می افتد روی زندگیشان؛ آنها نگرانند که با پولی که دارند در فصل نو نتوانند سقفی برای بالای سرشان تهیه کنند.
جالب اینکه این قیمت های صعودی و غیرمنطقی هیچکدام رسمی نیستند؛ حالا چه در بنگاه های معاملات املاک بر سر آن ها چانه زنی شود و یا به شکل قولنامه ای و غیر رسمی بین مستاجر و موجر باشد؛ نحوه محاسبه هر کدام از قیمت ها متفاوت است.
عددهایی که سلیقه ای است
اجاره هایی که سلیقه زیادی در آنها دخالت دارد؛ از نوع و زیبایی بنا گرفته تا سن و امکانات و موقعیت آن، به شکلی که یک بنای مسکونی حتی در یک کوچه و محله یکسان ممکن است قیمت اجاره هایشان از زمین تا آسمان تفاوت داشته باشد. رهن و اجاره هایی که هیچکدام حق مطلب را ادا نمی کنند و در این آشفته بازار فقط به قشر متوسط جامعه آسیب می زنند.
محمود، یکی از کسانی است که این روزها را با پوست و گوشتش لمس کرده است، زمان هایی که در بنگاه های مختلف مسکن به او گفته شده «با این پول هیچی گیرت نمی آید.» او حالا در یک خانه ۷۸ متری در خیابان پروین زندگی می کند و به قول خودش امکان ندارد که با مبلغ کمی اضافه تر کردن اجاره اش بتواند به اندازه خانه ای که در آن سکونت دارد، محل دیگری را برای خود اجاره کند. مسعود نگران است چراکه اگر به قول او وضع به همین شکل ادامه پیدا کند، او در جُرگه حاشیه نشینان قرار می گیرد.
افزایش اجاره بها تناسبی با افزایش حقوق ها و تورم ندارد
یک کارشناس اقتصادی در این ارتباط در گفت و گو با خبرنگار بازار تاکید می کند: افزایش ۷۰ درصدی و حتی بیشتر اجاره بها در حالی وضعیت را برای مستاجران اصفهانی سخت کرده که هیچ تناسبی با افزایش حقوق ها و تورمی که دست بر گردن مستاجران گذاشته است، ندارد.
سلیمی: نحوه محاسبه میزان رهن کامل یک خانه به سن بنا، موقعیت و امکانات آن بستگی دارد، زیرا قیمت خانه تابع این متغیرها است و میزان رهن هم از روی قیمت کل محاسبه می شود و هر چه سن بنا بیشتر و به نوعی قدیمی تر باشد، مبلغ رهن کامل خانه کمتر می شود
مهدی سلیمی می افزاید: البته باید به این نکته توجه کنیم که نحوه محاسبه میزان رهن کامل یک خانه به سن بنا، موقعیت و امکانات آن بستگی دارد، زیرا قیمت خانه تابع این متغیرها است و میزان رهن هم از روی قیمت کل محاسبه می شود و هر چه سن بنا بیشتر و به نوعی قدیمی تر باشد، مبلغ رهن کامل خانه کمتر می شود.
این کارشناس اقتصادی می گوید: اکنون میزان رهن کامل خانه قدیمی ساز (بالای ۱۰ سال ساخت) معادل یک ششم قیمت کل خانه است؛ حالا یک خانه کوچک در یک محله متوسط شهر اصفهان بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون رهن می خواهد و میزان اجاره هم بسته به توافقات و یا سن و سال و تمیز و کهنه بودن آن بستگی دارد.
وی ادامه می دهد: آنچه که قمیت های اجاره بها را در اصفهان تعیین می کند محلی است که در آن قرار دارند. به شکلی که در شمال اصفهان قیمت ها به هر حال پایین تر از جنوب شهر هستند و در این مناطق قیمت های رهن و اجاره کمتر از نقاط مرکزی و بالایی شهر تغییر می کند.
تکانه های شدید در سکوت مطلق بازار مسکن
این کارشناس مسکن تاکید می کند: مشکل اصلی اینجاست که دست موجر برای افزایش قیمت اجاره باز است و نظارتی هم بر آن نیست. نظارتی که شاید اگر بود می توانست نظام برده داری مدرن را کاهش دهد. مالکان اعلام می کنند که صاحب خانه هستند و می توانند بر ملکشان هر قدر که می توانند قیمت بگذارند و در کنار آن قانونی هم وجود ندارد که مانعی برای این کار باشد. بماند که در قرارداد اجاره مسکن طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، تابع آزادی اراده طرفین است و می توان گفت افزایش قیمت اجاره مسکن فقط بر اساس توافق انجام می شود.
سلیمی: در صورتی که عرضه مسکن زیاد باشد قیمت رهن و اجاره کاهش می یابد ولی وقتی عرضه مسکن بالا باشد بازار دست دلال و واسطه می افتد
به نظر می رسد در شرایط کنونی بازار راکد و ناتوانی مستاجرهای اصفهانی از پرداخت اجاره بهای بیشتر دو عامل اصلی در رسیدن به توافق میان مستاجر و موجری است که بر اساس تورم، قیمت اجاره بها را بالا و پایین می برد؛ تورمی که باعث شده اکنون مالکان اصفهانی با لطافت برخورد نکرده و سال ۱۴۰۳ شاهد افزایش بی رویه اجاره بها باشیم.
در این شرایط مستاجران دو راه بیشتر ندارند؛ آنها یا می توانند از موجرشان تبعیت کرده و به افزایش اجاره ها تن بدهند یا به دنبال سقفی در حاشیه شهر برای خود باشند.
احسان توکلی، از فعالان بازار مسکن در گفت و گو با خبرنگار بازار و در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه بازار مسکن در سکون و سکوت است چرا وضعیت اجاره بها به این شکل صعودی شده است، می گوید: در صورتی که عرضه مسکن زیاد باشد قیمت رهن و اجاره کاهش می یابد ولی وقتی عرضه مسکن بالا باشد بازار دست دلال و واسطه می افتد.
او عنوان می کند: قیمت رهن و اجاره در مناطق مختلف شهر نیز تفاوت زیادی با هم ندارند؛ امسال قیمت ها افزایش زیادی داشته است و اختلاف بین مالک و مستاجران نیز بیشتر شده است.
نرخ گذاری دستوری و تورم مسکن
به اعتقاد این فعال بازار مسکن، مسیری که سیاست گذاران مسکن برای مهار تورم اجاره در پیش گرفتند بیشتر وضع سیاست هایی همچون نرخ گذاری دستوری بوده ولی این سیاست راه به جایی نبرده است. از آنجایی که تورم اجاره بهای مسکن تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است و البته تاثیرپذیری آن از تورم عمومی بیشتر است به جای تمرکز بر کنترل دستوری تورم اجاره بها بهتر است سیاست گذار سیاست هایی را برای مهار تورم عمومی در پیش بگیرد چون در میان مدت آثار آن بر کاهش سرعت رشد قیمت مسکن و به دنبال آن کاهش تورم اجاره بها محسوس خواهد بود.
این همان موضوعی است که رئیس هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان اصفهان نیز در گفت و گو با بازار بیان کرد و در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه برای تغییر این موضوع باید چه راهکاری در پیش گرفت گفت: تا زمانی که در حوزه تولید نتوانیم عرضه بالاتری داشته باشیم موفق نخواهیم بود.
مهدی جعفر پیشه افزود: در شرایط اقتصادی امروز و تورم موجود باید بتوانیم عرضه بالاتری داشته باشیم.
جعفرپیشه: اگر شرایط اقتصادی کشور ثبات یابد احتمال ثبات هزینه‌های ساخت مسکن و بهبود این بازار وجود دارد اما با روند فعلی چشم‌انداز و پیش‌بینی خاصی از آینده این بازار نیست
وی با اشاره به اینکه بالا بودن نرخ مصالح ساختمانی و در نتیجه رکود مسکن هر دو باعث شده که تولید به میزان کافی نباشد و در عین حال قیمت مسکن بالا برود و همین مساله بر روی اجاره بها نیز تاثیر می گذارد گفت: افزایش دستمزدها و تورم عمومی هم هر یک دلایل دیگری است که در حوزه مسکن تاثیرگذار است.
به اعتقاد این فعال بازار مسکن، رکود فعلی بازار مسکن به نوعی بلاتکلیفی در این حوزه محسوب می شود؛ چرا که سازندگان خانه‌هایی ساخته و نسبت به فروش آن مردد هستند.
به گفته این انبوه ساز، اگر شرایط اقتصادی کشور ثبات یابد احتمال ثبات هزینه‌های ساخت مسکن و بهبود این بازار وجود دارد اما با روند فعلی چشم‌انداز و پیش‌بینی خاصی از آینده این بازار نیست.
جعفرپیشه راهکار برون رفت از این مشکل را تصمیمی جدی در این حوزه دانسته و گفت: بخشی از مشکلات مسکن مربوط به دولت می شود اما بخش دیگر از اختیار دولت خارج است ولی اگر دولت تدبیر لازم در این زمینه اعمال کند بازار آرام خواهد شد.
وی ادامه داد: در بخش اجاره بها هم باید با نظارت های لازم و اعمال برنامه های درست در این زمینه درصدد حل مشکل برآییم.
هنوز هیچ اظهار نظر کارشناسی شده ای درباه اجاره بها و قیمت از سوی نمایندگان مجلس اصفهان و یا اتحادیه املاک در طی سال جدید عنوان نشده اما با این همه بازار غیر رسمی اجاره بها کار خودش را می کند و قوانین نانوشته از سوی موجران کار را برای مستاجران اصفهانی سخت کرده است.
بسیاری از افرادی که اکنون در گرداب قیمت ها افتاده اند، امیدوار بوده اند که با تغییر سیاست ها در زمینه بازار مسکن، این معضلات به خصوص برای قشر ضعیف پایان یابد اما این معضل اکنون پررنگتر از قبل شده است و لازم است دولت جدید به این موضوع جدی تر و با اقدامات کارشناسی شده مناسب ورود کند.
